Metsäsijoitusten pitkän aikavälin tuottonäkymät ovat edelleen vahvat. Metsäsijoitukset tarjoavat sekä tuottoja että positiivisia ympäristövaikutuksia, kertoo salkunhoitaja Roger Naylor.
Minne markkinat ovat menossa ja mistä löytyvät parhaat mahdollisuudet? Sijoitussuunnitelma 2026 -sarjassa Evlin asiantuntijat avaavat eri omaisuusluokkien näkymiä.
1. Miltä markkina näyttää metsäsijoitusten osalta?
Kiinnostus metsäsijoituksiin on kasvanut selvästi viime vuosina. Sijoittajat etsivät vakaata pitkän aikavälin tuottoa ja haluavat samalla vahvistaa salkkujensa kestävyysominaisuuksia ja kiinnittää huomiota sijoitussalkkujensa hiilijalanjälkeen. Metsäsijoitukset tarjoavatkin sekä taloudellista tuottoa että positiivisia ympäristövaikutuksia. Reaaliomaisuusluokkana metsä on historiallisesti tarjonnut myös inflaatiosuojaa, kohtuullista kassavirtaa ja hajautusta niin sijoitussalkun kuin reaaliomaisuussalkun tasolla.
Vuodet 2020–2023 olivat metsäsijoituksille poikkeuksellisen hyviä. Sen jälkeen tuotot tasaantuivat, kun asuntorakentaminen hidastui korkojen noustua. Silti Yhdysvaltojen metsien vuosituotto oli keskimäärin 9,6 prosenttia vuosina 2020–2024 (NCREIF US Timberland Property Index).
Näkymät ovat edelleen positiiviset, sillä metsien arvoa tukevat useat pitkän aikavälin trendit. Siinä missä muutama vuosi sitten keskustelua hallitsivat ilmastotavoitteet, nyt sijoittajat ovat laajentaneet katsantokantaansa ja haluavat panostaa luontopääomaan sekä biodiversiteettiin.
2. Ovatko pitkän ajan tuotto-odotukset muuttuneet?
Metsäsijoitusten pitkän aikavälin tuottonäkymät ovat edelleen vahvat. Väestönkasvu ja kaupungistuminen lisäävät rakentamisen, pakkausmateriaalien ja bioenergian kysyntää, ja asuntopula kehittyneissä maissa tukee erityisesti pehmeän puun kulutusta. Puun tarjonta ei ole lisääntynyt samaan tahtiin, sillä uusia metsiä on istutettu rajallisesti viime vuosikymmeninä. Tämä kysynnän ja tarjonnan epätasapaino voi johtaa puun hinnan nousuun.
Myös kestävyystrendit tukevat metsäsijoituksia. Uusiutuvat materiaalit ja hiilensidonta ovat keskeisessä roolissa teollisuuden nettonollatavoitteiden saavuttamisessa. Puu korvaa yhä useammin fossiilipohjaisia materiaaleja, kuten terästä ja betonia. Eri käyttötarkoitusten kilpailu maankäytöstä voi nostaa maan arvoa, mikä hyödyttää metsänomistajia.
Yhdysvalloissa metsäsijoitusten vuosituotto on ollut 7–8 prosenttia viimeisten 30 vuoden aikana (NCREIF US Timberland Property Index), ja arvioimme vastaavan tuottotason olevan mahdollinen myös tulevaisuudessa globaalissa metsäportfoliossa.
3. Mitkä ovat omaisuusluokan suurimmat riskit?
Metsäsijoitukset ovat lähtökohtaisesti epälikvidejä ja edellyttävät usein sitoutumista yli vuosikymmeneksi, mutta yleensä likviditeettipreemio kompensoi tätä.
Puun hinta vaihtelee suhdanteiden mukaan, minkä takia globaali hajautus on tärkeää. Myös valuuttakurssien vaihtelu tuo riskiä, mutta sitä voi hallita sijoittamalla vaiheittain. Huolellinen kohdeanalyysi (due diligence) ja kokeneiden salkunhoitajien ja kohderahastojen valinta on erittäin tärkeää.
Luonnonriskit, kuten metsäpalot, myrskyt ja tuholaiset, voivat aiheuttaa merkittäviä tuhoja. Kaupallisesti hoidetuissa metsissä näitä riskejä kuitenkin hallitaan tehokkaasti esimerkiksi valvonnan, palontorjuntajärjestelyjen, palokatkojen ja maantieteellisen hajautuksen keinoin. Vuosittainen arvonmenetys onkin kaupallisissa metsissä tyypillisesti hyvin pientä, alle 0,10 prosenttia.
4. Entä sen suurimmat mahdollisuudet?
Yhä useampi sijoittaja katsoo metsäsijoituksissaan Pohjoismaiden ulkopuolelle, johtuen tuotto-odotuksista ja metsien nopeammasta kasvuvauhdista. Yhdysvalloissa metsäsijoitusten keskimääräinen perustuotto on noin seitsemän prosenttia, mutta markkinoilta löytyy myös korkeampaa tuottopotentiaalia. Esimerkiksi Brasiliassa, Chilessä ja Uruguayssa metsä kasvaa poikkeuksellisen nopeasti, ja metsityshankkeet eteläisellä pallonpuoliskolla tarjoavat merkittävää mahdollista arvonnousua verrattuna sijoituksiin jo olemassa oleviin metsiin.
Uusia tulovirtoja löytyy myös hiilimarkkinoista ja erilaisista ekosysteemipalveluista, ja nämä voivat joissakin tapauksissa tuottaa enemmän kuin perinteinen puuntuotanto. Lisäksi uudet tuotteet, kuten ristiinlaminoitu puu, mahdollistavat puurakentamisen suurissakin kohteissa ja avaavat uusia korkean lisäarvon markkinoita.
Reaaliomaisuusluokkana metsäsijoitukset ovat historiallisesti tarjonneet myös inflaatiosuojaa, kohtuullista kassavirtaa ja tehokasta hajautusta sijoitusomaisuuteen. Metsäomaisuuden korrelaatio on ollut matala verrattuna muihin omaisuusluokkiin, ja se on kestänyt suhdannevaihteluita varsin hyvin defensiivisenä omaisuusluokkana.
5. Mitä muuta sijoittajan olisi hyvä pitää mielessä vuonna 2026?
Metsäsijoituksissa omistetaan maata ja kasvavaa puustoa, jotka tarjoavat vakaata kassavirtaa, suojaa inflaatiolta sekä hajautushyötyjä suhteessa muihin omaisuusluokkiin.
Sijoituksissa onnistuminen edellyttää kuitenkin erityisosaamista. Parhaiten riskiä hallitaan rakentamalla hyvin hajautettu sijoitussalkku, jossa sijoitukset on hajautettu eri puulajeihin sekä eri alueille ja markkinoille. Globaali hajauttaminen kannattaa: tätä tukevat niin historialliset tuottotiedot kuin puuston nopeampi kasvuvauhti Pohjoismaiden ulkopuolella. Rahastojen rahasto -malli sopii hyvin metsäsijoittamiseen, sillä tällä tavoin sijoituksia saadaan hajautettua erilaisiin kohderahastoihin ja yleensä kymmeniin tai jopa satoihin eri kohteisiin.
Metsäsijoitusten suurimpia markkinoita ovat Yhdysvallat, Australia, Uusi-Seelanti ja Latinalainen Amerikka. Myös Pohjois-Euroopassa on runsaasti metsää, mutta institutionaalinen metsänomistus on täällä edelleen vähäistä muihin alueisiin verrattuna.
Tutustu vaihtoehtorahastoihimme
Mihin sijoittaa vuonna 2026? Lue Evlin asiantuntijoiden analyysit omaisuusluokittain
Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Sijoituksen arvo voi nousta ja laskea ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman osittain tai kokonaan. Artikkelin sisältöä ei tule pitää sijoitusneuvontana eikä sen perusteella tule tehdä sijoituspäätöstä. Tuotto-odotus perustuu Evlin tekemiin erilaisiin arvioihin ja oletuksiin historiallisesta ja tulevasta kehityksestä eikä ole takeita, että ilmoitettu tuotto-odotus toteutuu.
