Kiinteistömarkkina on kääntymässä nousuun pitkään jatkuneen hiljaiselon jälkeen, ja tuotto-odotukset lähivuosille ovat keskimääräistä korkeammat, kertoo Head of Real Estate Tero Tuominen.
Minne markkinat ovat menossa ja mistä löytyvät parhaat mahdollisuudet? Sijoitussuunnitelma 2026 -sarjassa Evlin asiantuntijat avaavat eri omaisuusluokkien näkymiä.
1. Miltä markkina näyttää kiinteistöjen osalta?
Kiinteistömarkkina on kääntymässä nousuun pitkään jatkuneen hiljaiselon jälkeen. Korot ovat laskeneet ja stabiloituneet, ja lainarahoituksen saatavuus ja ehdot parantuneet, mikä on johtanut kauan odotettuun kiinteistökaupan likviditeetin paluuseen. Olimme jo heinäkuussa kaupankäyntivolyymissa korkeammalla tasolla kuin koko vuonna 2024, ja hyvä aktiviteetti on jatkunut.
Suomi tulee taas perinteisesti Pohjoismaiden ja Euroopan perässä, missä transaktiovolyymi kääntyi nousuun jo vuonna 2024. Tuottoerot Suomen ja esimerkiksi Ruotsin välillä ovat leventyneet, mikä on houkutellut ulkomaisia ostajia Suomen markkinaan. Suomalaisten ostajien määrä on edelleen valitettavan vähäinen.
Kun nämä edellä mainitut asiat tapahtuvat, tyypillisesti tuottovaatimukset laskevat seuraavaksi, eli toisin sanoen hinnat nousevat. Odotammekin vuodesta 2026 selkeästi aiempia vuosia parempaa.
2. Ovatko pitkän ajan tuotto-odotukset muuttuneet?
Uskomme markkinan tuoton olevan linjassa pitkän aikavälin historiallisen tuoton kanssa. Viimeiset heikot kolme vuotta ovat kuitenkin painaneet lähihistorian tuottoja, koska markkina-arvot ovat laskeneet merkittävästi. Näkemyksemme on, että tulevien vuosien tuotot asettuvat todennäköisesti keskimääräistä korkeammalle tasolle palautuvien markkina-arvojen tukemana. KTI*:n kiinteistöindeksin vuosituotto (ilman velkavipua) on ollut seitsemän prosenttia vuosina 2000–2021, ja jos otamme mukaan myös viimeiset kolme heikkoa vuotta, laskee tuotto kuuteen prosenttiin.
3. Mitkä ovat omaisuusluokan suurimmat riskit?
Erilaiset trendimuutokset näkyvät kiinteistömarkkinassa. Esimerkiksi etätyö vaikuttaa toimistomarkkinaan ja kaupan rakenteelliset muutokset näkyvät liiketiloissa. Toisaalta trendien tunnistamisella pyritään myös välttämään riskejä ja löytämään markkinoilta uusia mahdollisuuksia.
Toki myös kiinteistömarkkinaan vaikuttavat esimerkiksi suhdanne ja makrotaloudelliset riskit sekä sääntely. Esimerkiksi korkojen mahdollinen uusi nousu voisi jarruttaa kiinteistömarkkinan elpymistä.
4. Entä sen suurimmat mahdollisuudet?
Kiinteistömarkkinan pitkä sykli on selkeästi saavuttanut pohjan, ja olemme kääntymässä nousuun. Ajoituksellisesti nyt on erinomainen aika lisätä kiinteistösijoitusten painoa. Markkinalla on saatavilla hyviä kohteita houkuttelevilla tuottovaatimuksilla. Lisäksi oikeiden segmenttien valinnalla ja kiinteistökehittämisellä on mahdollista päästä selkeästi markkinoiden keskimääräistä tuottoa korkeammalle tasolle. Näemme esimerkiksi, että toimistosijoittajat ovat siirtymässä valikoidusti kaupan kiinteistöihin, joiden kysyntä on kasvussa.
Tutustu vaihtoehtorahastoihimme
Mihin sijoittaa vuonna 2026? Lue Evlin asiantuntijoiden analyysit omaisuusluokittain
*Lähde: KTI. KTI Kiinteistöindeksin tulokset perustuvat 54 ammattimaisesti hallinnoituun kiinteistösijoitussalkkuun, joiden yhteisarvo on noin 37 miljardia euroa. Indeksi kattaa 39 prosenttia Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusvarallisuudesta.
Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Sijoituksen arvo voi nousta ja laskea ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman osittain tai kokonaan. Artikkelin sisältöä ei tule pitää sijoitusneuvontana eikä sen perusteella tule tehdä sijoituspäätöstä. Tuotto-odotus perustuu Evlin tekemiin erilaisiin arvioihin ja oletuksiin historiallisesta ja tulevasta kehityksestä eikä ole takeita, että ilmoitettu tuotto-odotus toteutuu.
